恭喜老板吴亚军，龙湖熙辰原创作品畅销。推出一年后，成绩斐然，售出124台，销售额近30亿元！

为什么卖得这么好？除了优越的地理位置之外，还有花园。廖梅深信，龙湖的造园技艺绝非白费。

不过，廖梅还是有些惊讶。一个有限两间、高层产品、别墅的楼盘，居然可以卖得这么好。这只能说三环旁边的别墅太稀缺了。

别墅是郗辰原作最有价值的标签。调性非常高，就像《一和》原著一样，吴亚军深入挖掘了它的大地文化。

一个项目卖得好并不一定意味着成功。从作品来看，席尘的原作很难在京城大宅的历史上留下太多的闪光点。

“高低配”的风水弊端

从容积率来看，在西辰原有的土地上建造别墅，本身并不美观。其容积率高达2.8，更适合建造小型高层建筑。

另一方面，北京一号院和万柳书院容积率分别为1.5和2.0，均为多层建筑。毕竟那里的买家地位是平等的。郗辰原著中并非如此，他用别墅来提高房产的品质，并卖个好价钱。调情女孩猜测吴亚军可能有别墅情节。

熙辰原复式别墅售价约5000万，已网上签约10套，售出率50%。有钱人买了很高兴，但是以后住进去就会出现问题。小区邻居大多住的是价值1500万元的房子，甚至还有住房有限的业主。这些有钱人脑子都烧坏了吗？

高举别墅大旗，西辰原作在售楼处和营销推广上下了不少功夫，刻意避免“高低搭配”。沙盘上，它把6#、10#两栋高层住宅变成了低晶晶体，北边的三栋高层限价房也变成了“绿地”。

第一次看西辰原著小说的时候，我以为那是一个纯粹的别墅区。毗邻别墅或许可以满足一些高层业主的虚荣心。泡妞建议，当你搬进去发现别墅占了你的土地，说明你花了钱在小区买了空间，但活动范围却缩小了，你肯定会感到委屈和惊慌失措。

别墅里的那些有钱人，其实心里不太高兴。别墅旁边有一栋超高层建筑。席尘的原作就犯了这样的策划大忌。 6号和10号均为21层高层建筑。早晨太阳从东方升起，别墅里的人生活在阴影里。 9#、11#、10#距离很近，特别麻烦。

女孩也想出了一个办法。 5号楼北面是29层的限价公寓。他们每天都可以鸟瞰下面的富人们，而住在别墅里的富人们则必须拉紧窗帘，小心别被人看到。

“真假”别墅小区

“西三环城市别墅”，这是郗辰原作的定位。起初我误以为它只卖别墅，没想到高端产品才是它的主流产品。

从房委会网签备案情况来看，#9、#11被标注为“联排别墅”。但在西辰原著的营销推广过程中，他们改变了柱子和立柱，呈现为“双屋”。共有20个单位，每个单位的建筑面积为​​​​。面积约492平方米。龙湖把这个产品做得非常巧妙。北面的城墙相连，别墅之间相距数米。它们上面覆盖着钢化玻璃，下面是地下室。

这算不算双打？它没有270度的院子，只是前后都有一点草坪。它实际上是一栋排屋。和女孩子调情也有一些常识。别墅最大的卖点是庭院，这是席晨原作中所缺失的。龙湖还用了一个小伎俩来隐藏问题。只建了一个双单元样板房，属于“独栋”临时建筑，还特意留了一个270度的院子。房子交房的时候还没有这个功能。

只有#8是一栋严肃的叠层别墅，四层高，分为两叠。但席辰原著中将7#和5#描述为堆叠在一起，这是牵强的。两栋建筑就像两列火车，分别有6个单元和7个单元，高6层。这显然是多层的。网上签约信息显示，其定义为“复式”，但龙湖告诉客户，这是一栋上、中、下三层的别墅。是不是感觉有点像庐山的三叠泉呢？

严格来说，原来的西辰只有别墅32栋，高层160栋，复式75栋，别墅占比仅19%。如果硬要把复式算别墅的话，别墅的比例只有40%。如果加上三套限价房，别墅的比例将增加一倍。

被利用了！支付地下两层空间的费用

吴亚军最引以为傲的产品自然是20套希辰原创作品。是整个楼盘基调的关键。

我想我有很多值得关注的地方。欣赏完492平米的复式后，总觉得缺乏亮点，布局局促。那么问题来了，它的面积到哪里去了呢？

地上三层，地下两层，人车分开，现已成为高端别墅的标准配置。希辰的原著就做到了这一点。地下深度6.15米，分为上下两层，空间感也很好。

这个地下室可不是买了一层就免费送一层的。除空置部分外，均须计入容积率。 492平方米的复式别墅，需要购买地下两层约200平方米的面积，甚至地下270度采光面积也要算作房产面积。

调情女孩似乎找到了熙辰原作中局促空间的奥秘。

买家真是被占便宜了！所购买的昂贵别墅有五分之二位于地下。按成交均价10万元/平方米计算，其地上面积单价高达16万元/平方米。这个价格，为什么不买万柳书院或者北京第一书院呢？无论是位置还是精装修都具有绝对的优势。

原著小说中席尘也很喜欢吹泡泡。例如，10#、6#预售参考价分别为12.5万元/平方米、10.4万元/平方米，但成交均价为8.4万元/平方米。这是近年来北京楼市的最高成交价。低于预售价的新奇观。

房屋设计没有惊喜

从复式、叠式到高层，熙辰的原作至少有这三类产品。和女孩子调情的总体感觉是，没有什么惊喜。

仅以8#叠的下叠（中户）为例。其总建筑面积312平方米，总价约3000万元。按照孙宏斌的豪宅理论，3000万能买到的房子太多了。

客厅在一楼，不太方便使用。进去的时候门厅太浪费空间了。主沙发背对着门，对客人来说很不礼貌。公共卫生间是使用频率最高的，但它是隐蔽式卫生间，面积较小，而且没有干湿分离。厨房在北侧，通透感较弱。房屋南侧的玻璃隔断也可能将阳光反射到客厅。

地上二楼是密闭的。将客厅高架改造成主卧套房后，不仅一楼的客厅有些压抑，二楼也没有公共空间。二楼虽然可以设计三间套房，但是有两个隐藏的卫生间，甚至是主卧室，这大大降低了别墅的舒适度，而且主卧室没有阳台。如果儿童房的卫生间门离门太近，可以适当将门向外移。

地下层的利用率很低。部分高架后，除走廊外，基本属于保姆楼层。虽然很大，但看起来保姆的生活空间和工作空间都很局促。

地下二层完全位于地下。由于保姆的房间位于底楼，阻挡了地面直射的阳光。而且南侧没有设计架空层，采光应该会受到影响。另外，这层楼没有设计卫生间。主人有急事，非得去保姆卫生间吗？

别墅买家看完这篇会后悔吗？